STS 178/2026, Sala Primera de lo Civil, de 9 de febrero. Las arras penitenciales y el incumplimiento del vendedor, por su pasividad para realizar los trámites previos necesarios para formalizar la compraventa.

 

¿Qué son las arras penitenciales?

Con anterioridad a la firma del contrato de compraventa de una vivienda es habitual la firma de un contrato de arras.

En dicho contrato, las partes acuerdan las condiciones básicas de la operación y el compromiso de llevarla a cabo en un plazo determinado o cuando se cumplan determinadas condiciones. Normalmente, se entrega una cantidad de dinero por parte del comprador, a la que se llama arras penitenciales.

La regulación la encontramos en el art. 1454 del Código Civil:

“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.

 

¿Qué diferencia hay con las arras confirmatorias?

Las arras confirmatorias tienen por objeto reforzar el compromiso de compraventa y el importe entregado se considera un anticipo del precio final. En caso de incumplimiento, no dan derecho al desistimiento unilateral, sino que la parte cumplidora puede:

1. Exigir el cumplimiento del contrato, más los intereses devengados.
2. Resolver el contrato, en caso de que no sea posible el cumplimiento, y reclamar una indemnización por los daños y perjuicios causados, más los intereses devengados.

No están reguladas expresamente en el Código Civil, pero la jurisprudencia las entiende aplicables de forma preferente cuando el contrato no especifica otro tipo de arras.

Las diferencias entre estas y las arras penitenciales son por tanto:

• Finalidad de las arras

Las arras penitenciales permiten el desistimiento, ya que su finalidad no es asegurar el compromiso de compraventa, como sí ocurre con las arras penales y las confirmatorias, sino fijar el alcance de la compensación en caso de que una de las partes decida no seguir adelante.

• Forma de pactar las arras

La jurisprudencia entiende que, ante la duda de lo que se pactó, se entiende que las arras son confirmatorias. Las arras penitenciales se deben pactar expresamente en el contrato.

• Consecuencias del incumplimiento

Las arras penitenciales permiten el desistimiento sin causa y sin más obligación que compensar a la otra parte con una cantidad equivalente al importe de las arras.

Las confirmatorias no permiten que el deudor se libere de la obligación ni siquiera pagando una penalización (salvo que se pacte así), de modo que la otra parte podrá exigir el cumplimiento.

 

¿Qué cuestiones importantes debe incluir el contrato de arras?

Es importante, para evitar problemas, que el contrato incluya de forma clara lo siguiente:

• El tipo de arras que se pactan
• El plazo o circunstancias a partir del cual se entiende que se ha producido un incumplimiento.
• Las consecuencias del incumplimiento o desistimiento
• Todas las cláusulas necesarias para evitar conflictos de interpretación en el futuro

 

Si no se establece un plazo claro y se retrasan los trámites para otorgar la escritura de compraventa, ¿se puede considerar el retraso incumplimiento de la parte que lo provoca? 

Si de las circunstancias resulta una oposición fáctica al cumplimiento, una paralización absoluta, una falta de impulso de los trámites imprescindibles o una actitud mantenida de inactividad incompatible con la consumación de la venta, entonces la conducta incumplidora puede ser tratada, a estos efectos, como expresión material de un desistimiento.

Así lo ha entendido el el TS en la sentencia 178/2026, en la que se concluye que el vendedor había incumplido y debía devolver las arras penitenciales duplicadas.

Se trata de un caso en el que el otorgamiento de la escritura se vinculó a unos trámites legales que debía propiciar el vendedor para poder llevar a buen fin la venta; y el vendedor incurrió en una pasividad absoluta, sin realizar los actos necesarios para formalizar la escritura pública. Esa inactividad persistente, valorada en su conjunto, evidencia que no estaba dispuesto a cumplir. Por ello, cuando el comprador resolvió la relación por incumplimiento del vendedor, tenía derecho a percibir duplicadas las arras. No era preciso que el vendedor hubiera declarado expresamente que desistía. Su conducta ya equivalía, en términos materiales y jurídicos, a apartarse del contrato.  El Tribunal Supremo por tanto casa la sentencia recurrida y declara procedente la condena del vendedor al pago de 20.000 euros, equivalentes al doble de la cantidad entregada, con sus intereses legales desde la interposición de la demanda.